Comme la taxe foncière sur les propriétés non bâties en vigueur en France, une contribution foncière aussi est instituée au Sénégal sur les propriétés non bâties.
Cette contribution foncière sur les propriétés non bâties est instituée par les articles 296 et suivants du code général des impôts qui lui ont trouvé un régime juridique presque similaire à la taxe foncière sur les propriétés non bâties du Droit fiscal français.
Toutefois avant d’en dire davantage, il nous paraît judicieux de ne pas faire l’économie de quelques précisions sémantiques.
En effet, si une cotisation ouvre droit généralement à une contrepartie, la contribution, quant à elle, est un impôt. Elle n’ouvre donc droit à aucune contrepartie et met à la charge du contribuable un montant qui représente sa part dans les dépenses publiques.
En résumé, cette contribution est juste un impôt dû sur les propriétés non bâties qu’un contribuable détiendrait dans un secteur géographique généralement organisé en collectivités territoriales qui en sont les créancières.
Le créancier de la contribution foncière sur les propriétés non bâties (CFPNB)
L’article 296 du CGI dispose de manière hachée : « la contribution foncière des propriétés non bâties est due à raison des terrains immatriculés ou non et des terrains où sont édifiées des constructions non adhérentes au sol, situés dans le périmètre des collectivités locales… »
En d’autres termes, cette contribution est due aux collectivités locales qui la collectent afin de pouvoir alimenter le budget local. Ainsi, les collectivités locales sont les seules créancières de la contribution foncière sur les propriétés non bâties.
Cela entre en droite ligne de l’alinéa 2 du premier l’article du code général des collectivités locales du Sénégal qui rappelle le principe de la libre administration desdites collectivités qui ne saurait être effectif sans une totale autonomie financière.
A travers ce dispositif assez méconnu en pratique, les collectivités locales du Sénégal pourraient tirer une large partie de leur budget en faisant de sorte que les administrés propriétaires, détenteurs ou possesseurs de propriétés non bâties soient à jour de leurs obligations fiscales vis-à-vis d’elles.
Ce qui passe inéluctablement par un effort de pédagogie envers les contribuables.
Les contribuables de la contribution foncière sur les propriétés non bâties
A ce stade, nous savons ce qu’est la contribution foncière sur les propriétés non bâties et qui en est créancière, il convient maintenant de déterminer la débitrice ou, en langage fiscal, le contribuable.
Cette réponse est apportée par l’article 300 CGI qui dispose: « la contribution foncière des propriétés non bâties est due(…) par le propriétaire, le possesseur ou le simple détenteur du sol ».
L’identification du contribuable dans cette situation est simple puisqu’elle ne fait intervenir qu’un seul acteur qui est soit propriétaire, possesseur ou détenteur. Dans cette situation, le contribuable est inévitablement l’un d’eux puisque sa détermination ne pose pas de problème complexe.
Cependant lorsqu’on se retrouve dans une situation plus complexe où la propriété non bâtie est démembrée avec l’intervention d’un usufruitier ou d’un emphytéote, la lecture littérale de l’article 300 CGI pourrait mettre la charge de la contribution sur la tête du propriétaire qui est le contribuable par excellence.
Ainsi dans ces cas (usufruit ou bail emphytéotique), la charge de la contribution reposerait respectivement sur le nu-propriétaire ou la collectivité territoriale bailleresse. Ce qui défie toute logique économique quand bien même ils restent légalement propriétaires.
C’est pourquoi l’article 301 du CGI corrige d’emblée cette anomalie en disposant :« En cas d’usufruit ou de bail emphytéotique, l’impôt est dû par l’usufruitier ou l’emphytéote dont le nom doit figurer sur le rôle, à la suite de celui du propriétaire. »
Ce qu’on pourrait traduire par l’adage : « Qui profite paie »
En résumé, la contribution foncière sur les propriétés non bâties est due principalement par le propriétaire et en d’exceptionnels cas par le simple détenteur ou le possesseur dans l’hypothèse d’un exercice de la pleine propriété.
Et en cas de bail emphytéotique ou d’usufruit, la contribution est due par l’usufruitier ou l’emphytéote.
Les propriétés non bâties concernées
A ce stade nous savons qu’une contribution est due aux collectivités locales par les propriétaire, possesseur, détenteur qui peuvent céder place à l’usufruitier ou à l’emphytéote. Il convient donc de déterminer les propriétés non bâties concernées. En immobilier, on parlerait de la détermination ou de l’identification du bien dont la propriété serait le fait générateur de la contribution foncière sur les propriétés non bâties. Ces biens sont listés par l’article 296 CGI qui renseigne en substance que cette contribution est due sur :
- Les terrains immatriculés ou non
- Les terrains où sont édifiées des constructions non adhérentes au sol : ce sont des constructions qui ne font pas corps avec le sol. Il en est ainsi par exemple des installations légères et démontables édifiées sur un terrain nu.
- Les mines et carrières
- Les tourbières, les étangs, les salines, les marais salants
- Les terrains en cours de construction non terminés au-delà de la troisième année suivant le début des travaux
Enfin il convient de relever l’existence de nombreuses exemptions légales que nous traiterons dans un article dédié. Il s’agit de propriétés qui sont dans le champ de l’article 296 CGI que le législateur a souverainement décidé d’exempter de manière permanente ou de manière temporaire.
L’assiette et le taux de la contribution
A présent nous savons qu’une contribution est due aux collectivités territoriales par les propriétaire, possesseur, détenteur sur les propriétés non bâties. Il convient maintenant de déterminer le montant dû ou pour utiliser un langage jargonnier, il convient de déterminer l’assiette et le taux de ladite contribution.
La détermination de l’assiette ou la base imposable ainsi que le taux de la contribution est faite par l’article 302 CGI qui dispose : « le taux de contribution foncière des propriétés non bâties est fixé à 5% de la valeur vénale … »
En d’autres termes il convient simplement de multiplier par 5% la valeur vénale du bien.
Cette valeur vénale qui n’a pas de définition légale est à distinguer du prix d’acquisition du bien qui, selon les circonstances, peut lui être supérieur comme inférieur.
La valeur vénale est plutôt le prix par lequel le bien peut être vendu lors d’une hypothétique revente.
Elle est déterminée selon l’article 297 CGI via la méthode cadastrale qui repose sur la détermination de la surface du bien, la recherche de transactions comparables, et en dernier lieu l’analyse des prix de vente.
En cas d’impossibilité matérielle de déterminer la valeur vénale selon la méthode cadastrale, celle-ci est déterminée en se basant sur les actes de vente imposables dans le même secteur géographique datant de moins de trois ans.
Enfin la méthode de la seule comparaison avec d’autres biens de même consistance situés dans le secteur géographique sera de mise lorsqu’un terrain non bâti n’a pas fait l’objet de mutation depuis plus de trois ans.
Il convient enfin de souligner que la comparaison se fera en se basant sur des actes translatifs de propriété datant de moins de trois ans éventuellement.
Dans notre prochain article, nous reviendrons sur les nombreuses propriétés foncières non bâties légalement exemptées par le code général des impôts.
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