A l’occasion de la signature d’un contrat de bail commercial ou encore à usage d’habitation, les deux parties (bailleur et locataire) prennent la peine d’établir ce que l’on appelle : Un état des lieux des locaux.
Cette formalité a visiblement l’air banal alors qu’elle est généralement la source de conflits entre les contractants.
Pour s’en prémunir, certaines parties s’arrangent pour procéder à un état des lieux contradictoire. Quitte à ce qu’elles s’offrent les services d’un professionnel de l’immobilier ou même plus, d’un huissier de justice à leur frais.
Quel pourrait en être l’intérêt ?
D’abord, il urge de rappeler que cette formalité est prévue dans les dispositions du Code des Obligations Civiles et Commerciales du Sénégal. En effet, l’ARTICLE 547(Délivrance) dudit code dispose ce qui suit : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état. Il est présumé avoir rempli cette obligation lorsque le preneur l’a reçue sans réserves. »
En substance, il s’agit d’une obligation du bailleur dont la mise en œuvre peut être révisée par le preneur avant jouissance.
Concrètement, la recherche d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial ou professionnel regorge une certaine complexité car elle dépend des gouts de bien être du preneur. A contrario, en plus de la finalité lucrative recherchée par le bailleur, ce dernier est naturellement tenté de maintenir un locataire sérieux qui saurait maintenir en bon état les lieux loués. A défaut, le projet de bail n’est pas économique.
En perspective, c’est tout l’essence de la GESTION IMMOBILIERE.
LA GESTION IMMOBILIERE : qu’est-ce que c’est ?
Bien simplement, la gestion immobilière, c’est d’effectuer l’ensemble des tâches liées à la gestion d’immeubles résidentiels (multi logement, maison en location, copropriété) ou commerciaux (immeuble de bureaux, commerces, etc). Le spectre de la gestion immobilière est considérable et les tâches à effectuer s’en voient nombreuses et variées. (Voire https://xpertsource.com/blogue/gestion-immobiliere/fonctionnement-gestion-immobiliere)
En réalité, la gestion immobilière consiste en une responsabilité qui nécessite des actions quotidiennes allant dans le sens de sauvegarder, voire développer le bien être qui a inspiré des locataires à finaliser le contrat pour entrer en jouissance des lieux.
Ensuite, advient une responsabilité bien plus importante du bailleur en ce sens qu’elle nécessite une attention particulière et une proactivité stricte, car elle génère une charge importante.
L’ARTICLE 548 du COCC intitulé Réparations, dispose : « Le bailleur doit faire sur la chose, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que d’entretien, devenues urgentes(…) »
Cela suppose logiquement des prévisions budgétaires de la part du bailleur, et nécessite particulièrement une appétence du risque ainsi qu’une bonne gestion financière.
Il est notoire qu’au Sénégal, la création d’agences immobilières résulte moins de projet travaillé de manière sérieuse mais plutôt d’opportunité d’affaires suite à l’inoccupation d’un immeuble nouvellement construit par son propriétaire.
La seule motivation repose malheureusement sur les apports locatifs au point de laisser en rade un aspect économique de taille qu’est le bien être du locataire et de son environnement proche.
A Dakar, le marché de la location à usage d’habitation ou commercial est énorme en termes d’opportunités. Cependant elle peine à se porter mieux en raison d’un manque de culture d’une gestion immobilière de qualité.
A coté de cela, on note un amateurisme accentué de ceux qu’on peut appeler « Agences immobilières » en raison d’un manque de formation technique à la gestion immobilière (relation clientèle), mais aussi et surtout à la gestion financière des revenus locatifs pour prévenir et rassurer la clientèle.
Toujours dans ce registre, l’ARTICLE 549 (Réparations aux frais du bailleur) dispose : « Lorsque le bailleur se refuse à assumer les réparations qui lui incombent, le preneur peut se faire autoriser par le juge des référés à les exécuter conformément aux règles de l’art pour le compte du bailleur, après sommation faite à celui-ci d’y pourvoir dans un délai fixé par le juge. En ce cas, le preneur se rembourse de ses frais par prélèvement sur le loyer. »
Alors que l’ARTICLE 558 (Garnissement) dispose : « Lorsque le bail porte sur une construction, le locataire qui ne la garnit pas de meubles suffisants peut être expulsé, même par ordonnance de référé, (…) »
Pour ceux-ci, la complexité qui réside dans le traitement judiciaire et le manque de culture de traitement judiciaire, fait que les preneurs sont généralement spectateurs sans initiatives face au refus d’un bailleur de prendre en charges les grosses œuvres du bail.
A la fin on assiste à un conflit né d’un mal être du locataire, ou encore de modifications non concertées et sans avis de la part du bailleur, sur initiatives du seul preneur qui se termine par une rupture de contrat.
QUELLES METHODES ENTREPRENDRE FACE A CE PHENOMENE ?
C’est sans doute l’objet de cet article qui comporte en lui un rappel de la règlementation du bail en vigueur au Sénégal, mais aussi et surtout des conseils pratique de prise en charge optimale de la gestion immobilière au Sénégal.
Rappel des tâches liées à la gestion de biens immobilier
La gestion immobilière, ce n’est pas seulement s’occuper de la gestion administrative d’un immeuble, mais également gérer tout ce qui se rattache aux aspects techniques, juridiques et financiers du bâtiment. La gestion immobilière, c’est entre autres :
- Posséder une grande connaissance des fondements du droit immobilier ;
- Faire la gestion des budgets ;
- Superviser et coordonner les dossiers d’entretien ;
- Sélectionner et gérer les locataires ;
- Percevoir les loyers ;
- Veillez à ce que l’ensemble des règlements soient respectés ;
- Optimiser la plus-value de l’immeuble ;
- Tâcher de réduire l’ensemble des coûts d’exploitation ;
- Tenter de créer de nouvelles sources de revenus, etc.
(Voir https://xpertsource.com/blogue/gestion-immobiliere/fonctionnement-gestion-immobiliere )
Nous en étudierons quelques-unes dans les lignes qui suivent.
- POSSEDER UNE GRANDE CONNAISSANCE DES FONDEMENTS DU DROIT IMMOBILIER ;
Elle n’est possible qu’à travers la formation pratique à la Règlementation en vigueur.
Le bail est un contrat régi par des normes juridiques et au Sénégal nous avons le COCC qui régit le bail à usage d’habitation, et l’Acte Uniforme portant droit commercial général qui comporte les dispositions relatives au Bail Commercial (ou encore à usage professionnel).
A défaut pour un bailleur de suivre, faute de temps, ce type de formations, il est plus indiqué de s’attacher les services d’un juriste ou d’un professionnel immobilier tel que les membre de l’équipe SENREALESTATE (Voir https://sen-realestate.com/notre-equipe/).
A côté de cela, il y a lieu d’avoir une connaissance minimale de la fiscalité immobilière qui permet au bailleur de se prémunir d’éventuels redressements fiscaux par l’Etat.
En plus des connaissances strictement liées à la relation entre bailleur et locataire, il faut connaitre les règles d’URBANISME en vigueur.
La Loi n°2023-20 du 29 décembre 2023 portant Code d’urbanisme du Sénégal. fixe les règles d’aménagement et de gestion durables des agglomérations dans le cadre de la politique nationale d’urbanisme, de développement économique, social et d’aménagement du territoire et de la protection de l’environnement, comporte huit (08) livre.
Enfin la gestion immobilière consiste en une profession entière qui nécessite la disponibilité et l’attention. C’est pour cette raison que les agences immobilières sont créées.
Et en parlant d’agence immobilières, il y a lieu de comprendre qu’il s’agit d’une entreprise ; et la création d’une entreprise respecte des normes de gestion managériale d’équipes mis à l’œuvre pour gestion administrative et humaine.
- FAIRE LA GESTION DES BUDGETS ;
La gestion du budget ne renvoie à autre qu’à l’éducation financière.
La finance immobilière existe, mais même si elle est plus complexe et large, pour ce qui concerne de la gestion immobilière, il suffit juste d’une approche économique et anticipative des charges pour prendre soins des preneurs.
Les questions évoquées plus haut, notamment les causes de conflits en bailleur et preneur qui constituent en soi un manque à gagner économique, doivent être appréhender sérieusement dans la gestion immobilière.
D’abord, il est nécessaire de comprendre que la gestion immobilière doit être considérée comme un investissement humain et financier.
En effet, chaque question génère une charge non négligeable (quitus fiscal, abonnement eau-électricité, gestion de copropriété etc.)
Ainsi, le premier reflex du propriétaire bailleur devrait être d’ouvrir un COMPTE BANCAIRE entreprise afin de suivre méticuleusement l’exploitation du local.
Ensuite, le bailleur doit appliquer une comptabilité sérieuse qui lui permet distinguer et d’optimiser ses ressources.
Il s’agit concrètement de domicilier les loyers dans un compte bancaire afin de maximiser ses chances d’être accompagné financièrement dans l’exploitation.
Pour parer aux conflits pouvant subvenir (cout de traitement judiciaire, grosses œuvres, gestion de charges urgentes, garnissement etc.) le propriétaire pourra se faire accompagner par des CREDITS adaptés à l’exploitation et qui pourront être couverts par la régularité des revenus locatifs.
Les banques sont enclines à accompagner les entreprises qui font des flux importants d’argent, et il n’est l’ombre d’un doute que le secteur immobilier est fructueux au Sénégal tant il est confronté au besoin accru en logement.
Déjà, il faut rappeler que l’Etat du Sénégal s’est lancé dans un vaste projet « Programme des 100 000 logements » qui n’est pas encore effectif. En plus de cela, il y a la concentration des populations dans les grandes villes qui ouvrent grandement le marché immobilier à tous de manière opportuniste.
Cependant, il nécessite une rationalisation par les acteurs pour une croissance économique.
Par : Jean Gabriel Moussa Senghor – Juriste d’Affaires Spécialisé en Contentieux Bancaire
– Chief Legal Counsel de SEN REAL ESTATE
Master en Droit privé, option Contentieux des Affaires | Expérience en médiation et procédures judiciaires
