Investir dans un bien immobilier, surtout dans un quartier en croissance d’une ville prospère, est considéré comme l’une des méthodes les plus sûres pour atteindre l’indépendance financière. Franklin Roosevelt affirmait ainsi :
« Toute personne qui investit dans un bien immobilier attentivement sélectionné, dans un quartier en croissance d’une ville prospère, adopte la méthode la plus sûre pour devenir indépendant financièrement, parce que l’immobilier est à la base de la richesse. L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité et géré avec raison, il est le placement le plus sûre du monde. »
En effet, la vente immobilière est encadrée par de nombreuses règles de droit commun et de droit spécifique. Cet article explore les conditions et procédures de vente immobilière au Sénégal, en mettant en lumière le rôle crucial du notaire.
Les Conditions de Formation du Contrat de Vente Immobilière:
_ Les Parties au Contrat
Avant toute transaction immobilière, les parties (vendeur et acquéreur) doivent remplir les conditions de formation de contrat exigées par le Code de la famille et le Code des obligations civiles et commerciales (COCC). Cela inclut la capacité de contracter et le consentement des deux parties. L’objet et la cause du contrat doivent également exister et être licites. De plus, le bien immobilier doit être immatriculé, soit sous forme de bail soit de titre foncier.
_ L’Intervention du Notaire
L’article 383 du COCC stipule : « Le contrat doit, à peine de nullité absolue, être passé par devant un notaire territorialement compétent sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires. »
Cette exigence renforce le principe de sécurité juridique, visant à protéger les citoyens contre les incohérences ou la complexité des lois et règlements, ou leurs changements trop fréquents. Le non-respect de ce principe peut entraîner des risques de malentendus, réclamations, contentieux et nullités, ainsi que des ruptures d’égalité.
_ Les Documents Nécessaires
Pour une vente ou acquisition immobilière, les documents suivants sont généralement requis : copie du titre foncier, copie de l’acte de vente, copie de la carte nationale d’identité des parties, informations sur la profession, l’adresse et les coordonnées, ainsi que le régime matrimonial. Il est à noter que la vente entre époux est interdite et sanctionnée par la nullité, une disposition visant à éviter des contournements des règles d’organisation des rapports pécuniaires entre époux.
Les Procédures de Vente
Déclaration Préalable et Vérification du Titre
La première étape pour le notaire est la déclaration préalable de la transaction. Cette procédure, mise en place pour identifier et encadrer les transactions immobilières, a évolué de l’autorisation préalable (loi n°77-85 du 10 août 1977) à la déclaration préalable (loi n°2013-04 du 8 juillet 2013).
Le notaire vérifie ensuite la nature du titre, qu’il s’agisse d’un titre foncier ou d’un bail emphytéotique. En cas de bail, une autorisation de céder est requise, accompagnée d’un état des droits réels, de la copie du titre et des quittances de redevance des cinq dernières années. Une fois cette autorisation obtenue, le notaire rédige la cession du droit au bail.
Rédaction et Signature de l’Acte de Vente
Le notaire réclame le prix et les frais associés (les droits fixes et les droits proportionnels), y compris les droits d’enregistrement, de mutation, la taxe de la plus-value et les frais d’actes. Une fois ces montants versés, il convoque les parties pour la signature de l’acte. La vérification de l’identité et de la capacité juridique des parties est une étape cruciale, tout comme la vérification du régime matrimonial pour les parties mariées.
Formalités Postérieures à la Vente
Après la signature, le notaire procède aux formalités nécessaires, préparant deux bordereaux : un bordereau de dépôt et un bordereau de liquidation. Une fois ces formalités accomplies, il attend une période de quinze jours pour solliciter l’état des droits réels constatant la mutation ou le transfert de droit au bail.
Les Obligations du Notaire
_ Analyse des Documents et Obligation de Conseil:
Le notaire a un devoir de conseil absolu, ce qui signifie qu’il doit s’assurer que les parties comprennent pleinement les implications juridiques de la transaction. Il doit également vérifier l’authenticité des documents et la régularité de l’origine de propriété du bien vendu. La jurisprudence sénégalaise insiste sur cette obligation de conseil, renforçant ainsi la sécurité juridique des transactions immobilières. Selon la jurisprudence, la première sécurisation de l’acte apportée par le notaire est la sécurité et l’efficacité de l’opération envisagée par les parties. Pour la jurisprudence, le notaire doit « rechercher si les conditions requises pour l’efficacité de l’acte qu’ils dressent sont réunies eu égard au but poursuivi par les parties », thèse « la volonté débordée par la morale. L’exemple de la vente immobilière », Grégory Cauvin, 2020, p211
_ Prévention des Conflits et Contrôle de la Légalité
Le notaire joue un rôle crucial dans la prévention des conflits et le contrôle de la légalité des actes. Il doit vérifier la conformité des actes avec les textes en vigueur, assurer l’équilibre informationnel entre les parties et attester du consentement éclairé des parties. Les actes notariés jouissent d’une double présomption de légalité et d’exactitude de leur contenu, ce qui les rend difficilement contestables sauf par voie judiciaire. 2 Cass. 1re civ., 19 nov. 1985, n° 84-11.322, Bull. civ. I, n° 272, RTD civ. 1986, p. 771, obs. J. HUET. Adde. sur la clause de conseil, Magali JAOUEN, « La clause de conseil donné », JCP N 2015, 1164. 1453 V. par. expl. Cass. 3e civ., 13 juill. 1994, pourvoi n° 92-14.298, inédit (cassation au visa de l’anc. art. 1147 du Code civil).
Il faut noter que la vente immobilière au Sénégal est un processus complexe nécessitant l’intervention d’un notaire pour garantir la sécurité juridique et la conformité des transactions. Le respect des procédures et des obligations légales, notamment l’analyse des documents et l’obligation de conseil du notaire, est essentiel pour prévenir les conflits et assurer une transaction réussie.
En suivant les règles établies et en s’appuyant sur l’expertise du notaire, les parties peuvent naviguer le processus de vente immobilière avec confiance, en sachant que leurs droits et intérêts sont protégés.
Pathé Ba, Chief Legal Advisor & Partenerships at SEN REAL ESTATE.
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