Le cadre normatif sénégalais qui autorise la vente ou l’acquisition de terrains immatriculés par l’État, ou encore la cession définitive de ces terrains, trouve ses racines dans le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC). Cet article met en lumière les différentes règles et procédures encadrant la vente et l’acquisition de terrains immatriculés, ainsi que les conditions formelles nécessaires pour garantir la validité de ces transactions.
Champ d’Application des Contrats Relatifs aux Immeubles Immatriculés
Le législateur sénégalais aborde cette question dans le TITRE IV du CHAPITRE III du COCC, en précisant, à travers l’article 379, que “les contrats relatifs à des immeubles immatriculés sont soumis aux dispositions spéciales du présent chapitre.” Cependant, cet article ne donne pas une définition explicite de ce qu’est un “immeuble immatriculé”. Il est important de comprendre qu’un immeuble immatriculé peut être une portion ou un lot d’immeubles appartenant soit au domaine des particuliers, soit au domaine privé de l’État, qu’il soit affecté ou non affecté .
L’immatriculation, une procédure strictement encadrée par la conservation foncière, est l’unique voie permettant de faire entrer un immeuble dans le commerce juridique . Cette procédure confère à l’immeuble un statut qui permet sa libre cession, contrairement aux terrains relevant du domaine national, dont la cession est illégale et passible de sanctions pénales en vertu de l’article 423 du Code pénal . Ainsi, une cession en dehors de ce cadre serait qualifiée de contra legem (contre la loi).
Nullité des Conventions Concernant les Immeubles Immatriculés
L’article 380 du COCC sanctionne, sous peine de nullité absolue, toute immatriculation des conventions portant sur des droits réels inscrits au livre foncier. Ces droits sont énumérés à l’article 19 de la loi n°2011-07 relative au régime de la propriété foncière. Parmi ces droits, on trouve notamment la propriété des biens immeubles, l’usufruit, les droits d’usage et d’habitation, l’emphytéose, et d’autres encore .
Formalisme des Contrats Impliquant des Immeubles Immatriculés
L’article 383 du COCC impose que les contrats portant sur des immeubles immatriculés soient passés devant un notaire territorialement compétent, sous peine de nullité absolue . Cette exigence s’applique à une gamme variée de contrats, qu’ils soient onéreux ou à titre gratuit, comme les ventes immobilières ou les libéralités (donations entre vifs et legs testamentaires).
Concernant les ventes, le COCC en son article 264, les définit comme “le contrat par lequel le vendeur s’engage à transférer la propriété d’une chose corporelle ou incorporelle à l’acquéreur, moyennant un prix fixé en argent”. Toutefois, cette définition est complétée par d’autres dispositions régissant les modalités de la vente, notamment celles relatives aux droits réels portant sur des immeubles immatriculés .
En outre, toute convention permettant de transférer la propriété ou de bénéficier des fruits d’un bien immobilier doit respecter les formes prescrites par le COCC, y compris les donations et les testaments. Par exemple, l’article 655 du Code de la Famille (CF) définit la donation entre vifs comme “un contrat par lequel le donateur transfère à titre gratuit, au donataire qui l’accepte, la propriété ou l’usufruit d’un bien” . Quant au testament, il est régi par les articles 716 et 723 du CF, exigeant, pour être valide, qu’il soit rédigé sous forme authentique par un notaire ou un juge .
Exceptions au Recours au Notaire: Vente Gré à Gré et Expropriation
La réponse à la deuxième question soulevée réside dans les exceptions prévues par la loi, où l’intervention du notaire n’est pas requise. C’est le cas des ventes gré à gré ou par adjudication effectuées par le gouverneur ou le service des domaines prévu n*76-66 du 2 juillet 1976, ainsi que les expropriations pour cause d’utilité publique prévue par la loi n*76-67 du 2 juillet 1976 et modifié par lois n*85-02 et n*2005-20. Ces procédés permettent de déroger à l’obligation de formalisation par un notaire.
Pathé Ba, Chief Legal Advisor & Partenerships
