Le transfert de propriété immobilière, aussi bien au Sénégal qu’en France, est soumis à des réglementations strictes destinées à sécuriser les transactions. Ce processus comprend des étapes administratives bien définies ainsi que des modalités de paiement cruciales pour garantir la réussite et la sécurité des ventes immobilières.
Transfert de Propriété : Deux Conceptualisations
En France, le transfert de propriété intervient lors de la signature de l’acte de vente authentique devant un notaire, en vertu de l’article 1196 du Code civil. Cet article dimpose que la propriété est transférée dès l’échange des consentements, sauf disposition contraire. Cependant, l’opposabilité aux tiers n’est effective qu’après l’inscription de la vente au registre de la publicité foncière, protégeant ainsi l’acquéreur contre d’éventuels litiges.
Au Sénégal, bien que le processus de transfert soit similaire, il se complète uniquement après l’accomplissement de la procédure de mutation foncière, qui officialise le transfert. La signature d’un acte de vente devant un notaire, conformément à l’article 383 du Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC), n’est qu’une des premières étapes.
A) Le Transfert de Propriété Immobilière au Sénégal
Le cadre légal sénégalais repose sur la Loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la Propriété foncière, ainsi que sur les dispositions du COCC, inspiré du droit français. Les étapes clés incluent :
1. Signature de l’acte de vente authentique: Cet acte, signé devant notaire, officialise la transaction. L’article 383 du COCC précise que cet acte doit être passé devant un notaire compétent, sous peine de nullité absolue.
2. Enregistrement et paiement des droits de mutation : L’acte doit être enregistré auprès des services fiscaux, où l’acheteur s’acquitte des droits de mutation, généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente, comme prévu par le Code général des impôts. Ces droits d’enregistrement peuvent varier en fonction du titre de propriété et/ou de la mise en valeur ou non.
3. Mutation foncière : La mutation est effectuée auprès de la conservation foncière, rendant le transfert de propriété définitif. L’acquéreur devient légalement propriétaire une fois cette mutation inscrite au livre foncier et les frais de mutation payés (généralement 0,9 % à 1 % du prix au profit du Conservateur de la Propriété Foncière).
4. Prise de possession du bien: Après la mutation, l’acquéreur prend possession du bien et en devient le propriétaire selon les conditions fixées par le COCC. Cette phase met en œuvre les obligations des parties.
B) Le Transfert de Propriété Immobilière en France
En France, le transfert de propriété est régi par le Code civil et les exigences de la publicité foncière. Les principales étapes comprennent :
1. Signature du compromis de vente: Bien que facultative, ce document engage les parties avant la vente définitive, mais ne transfère pas encore la propriété. Donc la compromis de vente est une convention non obligatoire pour les parties.
2. Signature de l’acte de vente authentique: Conformément à l’article 1196 du Code civil, le transfert de propriété se fait lors de cette étape, en présence d’un notaire.
3. Publicité foncière: Une fois l’acte signé, le notaire enregistre la vente, assurant son opposabilité aux tiers et inscrivant l’acquéreur comme propriétaire dans les registres publics (art. 710-1 CC).
La Fixation du Prix de Vente Immobilière
Le prix de vente constitue une composante essentielle des transactions immobilières. Il doit être réel, sérieux et licite, tant au Sénégal qu’en France. Conformément aux articles 268 et 269 du COCC et aux articles 1591 et 1592 du Code civil français, la fixation du prix est en principe librement négociée entre les parties, mais doit respecter certaines conditions :
1. Prix réel et sérieux: Le prix doit correspondre à la valeur économique du bien. Un prix fictif ou dérisoire pourrait entraîner la nullité de la vente pour éviter une dissimulation de donation ou une fraude.
2. Détermination du prix: Le prix doit être fixé ou aisément déterminable selon des critères objectifs convenus par les parties (par exemple, via une expertise indépendante).
Les Modalités de Paiement : Sécurisation des Transactions
Le paiement du prix peut être intégral voir même partiel néanmoins les modalités de paiement peuvent être nombreuses et jouent un rôle crucial dans la sécurisation des transactions immobilières. Il existe différentes options principales qui s’offrent aux parties:
1. Paiement au comptant: Le paiement se fait généralement lors de la signature de l’acte authentique, sous la supervision du notaire, garantissant ainsi la sécurité des fonds.
2. Paiement échelonné ou différé: Bien que facilitant l’acquisition pour l’acheteur, cette option comporte des risques pour le vendeur. Plusieurs garanties peuvent être mises en place pour pallier ces risques :
– Clause de réserve de propriété: Le vendeur conserve la propriété du bien jusqu’au paiement intégral du prix, protégeant ainsi ses intérêts. Cette clause offre une sécurité de garder son le bien au nom du vendeur jusqu’au paiement intégral du prix de l’immeuble.
– Séquestre chez le notaire: Les fonds peuvent être placés sous séquestre jusqu’à la finalisation de la vente. Cette option demeure néanmoins peut fréquente en Afrique Subsaharienne.
– Garanties bancaires: Le vendeur peut exiger une garantie bancaire ou une lettre de crédit pour sécuriser le paiement. Il faut toutefois noter qu’il y’a une différence entre garantie bancaire et prêt immobilier. Le prêt immobilier est un financement accordé par une banque ou un établissement de crédit pour aider un acheteur ou un propriétaire d‘acquérir ou d’améliorer les travaux de son immeuble tandis qu’une garantie bancaire est une forme de caution bancaire au profit du client.
– Assurances de paiement : Bien que peu courantes, des assurances peuvent être souscrites pour couvrir le risque d’insolvabilité de l’acheteur.
En fin, la sécurisation des transactions immobilières au Sénégal et en France, le transfert de propriété immobilière, que ce soit au Sénégal ou en France, repose sur un cadre légal rigoureux, garantissant la sécurité juridique et financière des parties. Les mécanismes de sécurisation, tels que la présence d’un notaire, les garanties bancaires, ou encore les clauses de réserve de propriété, permettent de limiter les risques et d’assurer la protection des intérêts de toutes les parties impliquées. En fin de compte, le succès d’une transaction immobilière dépend de la rigueur des procédures légales et de la gestion prudente des modalités de paiement.
Références légales :
– Loi n° 64-46 du 17 juin 1964 (Sénégal) – Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) – Loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 (Sénégal) – Articles 1582 et suivants du Code civil français – Code Général des Impôts du Sénégal (pour les droits d’enregistrement et de mutation).
PATHÉ BA, Chief Legal Advisor & Partenerships at SEN REAL ESTATE
