En matière immobilière, l’acquisition implique le transfert de propriété d’un bien immobilier d’une personne à une autre, accompagné des formalités juridiques nécessaires, telles que l’acte notarié et l’inscription au registre foncier, pour garantir la légitimité et la sécurité de la transaction. Elle peut se faire par prescription acquisitive, c’est-à-dire par possession continue d’un bien pendant une durée légale suffisante, conférant ainsi un droit de propriété, par l’occupation, par l’immatriculation.
Donc l’acquisition immobilière au Sénégal peut se faire par divers moyens : achat, échange, donation ou succession. Chaque mode d’acquisition suit des règles spécifiques, notamment l’obligation d’un acte notarié et l’inscription au registre foncier pour garantir la validité de la propriété. L’immatriculation foncière et la prescription acquisitive, bien que plus rares, permettent également de devenir propriétaire. La vente, la méthode la plus courante, requiert des vérifications juridiques pour s’assurer de la conformité du bien. En cas d’intérêt public, l’État peut procéder à une expropriation, avec indemnisation. L’accompagnement juridique est essentiel pour sécuriser toute transaction.
Les procédures d’acquisition foncière peuvent être classées en deux grandes catégories : l’accès originaire, où le droit de propriété naît indépendamment de tout propriétaire précédent, et l’accès dérivé, impliquant une transmission de propriété. Chacune de ces catégories possède ses propres règles et modalités, ancrées dans le Code civil et les lois spécifiques sur le domaine foncier.
Accès Originaire à la Propriété
L’acquisition originaire désigne le mode par lequel une personne acquiert un droit de propriété sans qu’il y ait eu de transfert d’un propriétaire antérieur. Contrairement à l’acquisition dérivée, qui repose sur une transmission de droits d’un propriétaire à un autre, l’acquisition originaire se fonde sur des situations où le droit de propriété naît directement, indépendamment de l’existence d’un titulaire précédent. Cette forme d’acquisition implique que le nouveau propriétaire est en mesure de revendiquer la propriété d’un bien à partir de circonstances particulières définies par la loi, sans se prévaloir d’un droit préexistant. En ce sens, elle offre un cadre légal qui permet à des biens, souvent laissés vacants ou sans propriétaire, de retrouver un statut de propriété reconnu, renforçant ainsi la sécurité juridique et la régulation foncière. Ce mécanisme est essentiel pour assurer une gestion efficace des ressources et un encadrement des droits de propriété au sein de la société.
1. L’Immatriculation
L’immatriculation foncière est le processus par lequel un bien immobilier est formellement enregistré au nom d’un titulaire dans les registres fonciers de l’État, établissant ainsi un lien juridique clair entre le propriétaire et le bien. Conformément à l’article 34 de la loi n° 2011-07 du 30 mars 2011, seuls l’État et ses créanciers ont le droit de requérir l’immatriculation des terres appartenant au domaine national, limitant ainsi l’accès à cette procédure. Ce mécanisme confère au titulaire un droit de propriété nouveau, distinct et autonome, et crée un registre spécifique pour chaque bien immobilier, garantissant son inattaquabilité. En effet, l’immatriculation offre une sécurité juridique indéniable, protégeant les droits du propriétaire contre toute contestation, et favorise la stabilité des transactions immobilières. Elle constitue donc un outil fondamental pour l’organisation et la régulation du marché foncier, renforçant la confiance des acteurs dans le système juridique.
2. L’Occupation
L’occupation foncière désigne la prise de possession d’une terre dépourvue de propriétaire légal, avec l’intention manifeste d’en revendiquer la propriété. Selon l’article 1er du décret du 15 novembre 1935, une terre inoccupée pendant plus de dix ans peut être revendiquée par quiconque s’en empare. Cette mesure visait à favoriser l’exploitation des terres inexploitées, en encourageant la mise en valeur des biens du domaine public.
Au fil des années, le cadre juridique relatif à l’occupation a évolué, notamment avec les articles 658 et 963, alinéa 2, du Code civil, qui réitèrent les conditions d’occupation et de possession légitime. Le développement de la législation a également intégré des dispositions plus récentes, telles que la loi n° 2011-07 du 30 mars 2011, qui précise les modalités de reconnaissance des droits de propriété sur les terres.
Aujourd’hui, l’occupation doit respecter des exigences telles que la possession continue, paisible et publique pour conférer un droit de propriété légitime. Ce mécanisme permet aux individus d’acquérir des terres inexplorées tout en renforçant la sécurité juridique, dynamisant ainsi l’économie locale et préservant l’ordre juridique sur le territoire national.
3. La Prescription Acquisitive
La prescription acquisitive, également connue sous le terme d’usucapion, constitue un mécanisme juridique permettant d’acquérir la propriété d’un bien immobilier par la possession continue et ininterrompue de ce dernier sur une période déterminée. Au Sénégal, cette durée s’étend généralement de trente ans, en fonction de la nature du bien et des circonstances spécifiques de sa possession. Conformément à la loi n°2011-07 du 30 mars 2011, seul l’Etat peut faire une telle revendication,il est impératif que cette occupation soit maintenue pendant une période précise de trente ans, durant laquelle aucune réclamation de la part d’occupants légitimes ou d’anciens propriétaires ne doit être enregistrée.
Il convient de noter que la prescription acquisitive ne peut pas être utilisée pour revendiquer des droits sur des immeubles immatriculés, sauf dans des situations exceptionnelles. Les biens laissés à l’abandon pendant au moins trente ans peuvent être intégrés dans le domaine de l’État, offrant ainsi la possibilité à des particuliers de les revendiquer. Ce cadre législatif a pour objectif de garantir la sécurité des transactions immobilières tout en facilitant la réutilisation de terres laissées à l’abandon, renforçant ainsi les droits de propriété dans des contextes où les occupants légitimes ne se manifestent pas. En somme, la prescription acquisitive se présente comme un outil fondamental pour réguler l’utilisation des ressources foncières, promouvant la valorisation des biens inexploités tout en préservant l’intérêt public.
Accès Dérivé à la Propriété
L’accès dérivé est un concept juridique qui désigne la transmission du droit de propriété d’un ancien propriétaire à un nouvel acquéreur. Ce processus est fondamental dans le cadre des transactions immobilières et peut revêtir plusieurs formes, chacune ayant ses spécificités et implications légales. Parmi les modes d’acquisition par accès dérivé, on trouve la vente, où le propriétaire cède son bien moyennant un prix convenu, et l’échange, qui implique la transmission de la propriété d’un bien en contrepartie d’un autre bien.
Chacun de ces modes d’accès dérivé est régi par des dispositions légales spécifiques, garantissant ainsi la protection des droits des parties impliquées et la régularité des transactions.
Bien vrai qu’il y’a un beau nombre de modes d’acquisition dérivés, nous allons travailler avec les modes les plus fréquents et importants à savoir. En citer que six (6), ne signifie pas que la liste est limitative, on peut en découvrir autant que la loi le permet.
1. La Vente
La vente est l’un des moyens les plus courants d’acquisition dérivée de propriété foncière. Elle nécessite un acte notarié et une inscription au registre foncier pour être valide, conformément à l’article 380 du Code des obligations civiles et commerciales (COCC). La vente confère un droit de propriété au nouvel acquéreur, à condition que la transaction soit enregistrée dans le registre foncier.
L’article 383 du COCC impose que les contrats portant sur des immeubles immatriculés soient passés devant un notaire territorialement compétent, sous peine de nullité absolue . Cette exigence s’applique à une gamme variée de contrats, qu’ils soient onéreux ou à titre gratuit, comme les ventes immobilières ou les libéralités (donations entre vifs et legs testamentaires).
Concernant les ventes, le COCC en son article 264, les définit comme “le contrat par lequel le vendeur s’engage à transférer la propriété d’une chose corporelle ou incorporelle à l’acquéreur, moyennant un prix fixé en argent”. Toutefois, cette définition est complétée par d’autres dispositions régissant les modalités de la vente, notamment celles relatives aux droits réels portant sur des immeubles immatriculés .
2. L’Échange
L’échange d’immeuble est un contrat par lequel deux parties conviennent de transférer mutuellement la propriété de leurs biens immobiliers respectifs. Conformément à l’article 373 du Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC), « l’échange est un contrat par lequel une personne s’engage à transférer la propriété d’un bien à une autre personne, en échange de la propriété d’un autre bien ». Ce mécanisme juridique établit ainsi une relation d’obligation réciproque entre les parties.
Pour garantir la sécurité des transactions immobilières, l’article 383 du COCC impose que tous les contrats concernant des immeubles immatriculés soient passés devant un notaire territorialement compétent, sous peine de nullité absolue. Cette exigence s’applique également à l’échange immobilier, assurant ainsi que les droits des parties soient clairement définis et protégés.
De plus, l’échange peut parfois comporter des éléments de libéralité, notamment lorsqu’un des biens échangés est d’une valeur supérieure à l’autre.
3. La Donation
La donation est un contrat par lequel une personne, appelée donateur, transfère un bien à titre gratuit à une autre personne, désignée comme donataire, qui accepte ce transfert. Ce mécanisme juridique est régi par les dispositions de l’article 655 du Code de la famille sénégalais, qui définit la donation comme « un acte par lequel une personne, par un acte entre vifs, cède à titre gratuit un bien, au profit d’une autre, qui l’accepte ».
Les donations peuvent revêtir différentes formes, allant des simples dons de biens meubles aux transmissions plus complexes de biens immobiliers. Dans le cas spécifique des biens immobiliers, la loi impose des exigences supplémentaires pour garantir la validité de la donation. En effet, pour être exécutoires, les donations de biens immobiliers doivent obligatoirement être réalisées par un acte notarié. Ce dernier assure une sécurité juridique et protège les intérêts des parties en documentant formellement l’accord de donation.
De plus, pour garantir la protection des droits de propriété, la donation immobilière doit être inscrite au registre foncier. Cette inscription permet de rendre opposable la donation aux tiers, garantissant ainsi que le donataire soit reconnu comme le nouveau propriétaire du bien. Il est également important de noter que les donations peuvent être assorties de conditions, d’engagements ou de charges, affectant la manière dont le donataire peut utiliser le bien. Par ailleurs, en vertu de l’article 657 du Code de la famille, il est possible de stipuler des réserves d’usufruit ou d’usufruit viager, permettant au donateur de conserver certains droits sur le bien donné.
Ainsi, la donation, tout en étant un acte gratuit, nécessite un cadre formel et des conditions précises pour assurer la sécurité
4. La Succession
La succession est le processus juridique par lequel les biens, droits et obligations d’un défunt sont transférés automatiquement à ses héritiers. Ce transfert s’effectue sans qu’il soit nécessaire de procéder à une inscription immédiate au registre foncier. Cela signifie que, dès le décès, les héritiers acquièrent la propriété des biens du défunt, des biens immobiliers. Cependant, pour pouvoir exercer pleinement leurs droits de propriété sur ces biens, notamment les biens immobiliers, les héritiers doivent respecter certaines formalités légales.
La première étape consiste à obtenir un certificat d’hérédité, qui est un document officiel délivré par le tribunal départemental. Ce certificat atteste de la qualité d’héritier des personnes concernées et détaille les biens faisant partie de la succession.
Ainsi, la succession constitue une phase cruciale dans la transmission des patrimoines, nécessitant une compréhension approfondie des droits et obligations des héritiers, ainsi que des formalités à respecter pour assurer la légitimité et la sécurité des droits de propriété acquis.
5. L’Expropriation pour Cause d’Utilité Publique
L’expropriation pour cause d’utilité publique est un mécanisme par lequel l’État acquiert un bien immobilier privé pour un projet d’intérêt général, tel que la construction de routes, d’écoles, ou d’autres infrastructures essentielles. Contrairement à l’acquisition volontaire, comme la vente ou la donation, l’expropriation est imposée au propriétaire initial, qui se voit dépossédé de son bien pour répondre à des besoins collectifs.
Encadrée au Sénégal par la loi n° 76-67 du 2 juillet 1976 relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique et son décret d’application n° 77-563 du 3 juillet 1977, la procédure vise à garantir un équilibre entre l’intérêt public et les droits des propriétaires. Elle débute par une déclaration d’utilité publique (article 2 de la loi n° 76-67), validée par une autorité compétente, qui certifie que le bien est indispensable pour un projet collectif. Par la suite, une enquête parcellaire est menée pour identifier les biens concernés et leurs propriétaires, conformément aux articles 3 et 4 de la loi. Cette enquête permet d’évaluer l’impact du projet et de recueillir toutes les informations relatives aux parcelles à exproprier.
L’expropriation est un transfert forcé de propriété par l’État pour des raisons d’intérêt public. Encadrée par des procédures légales strictes, elle donne droit à une indemnisation pour le propriétaire exproprié. Ce mode d’acquisition est réglementé pour répondre aux besoins d’utilité publique, comme la construction d’infrastructures publiques.
6. La Dissolution du Mariage
L’acquisition d’un terrain à la suite de la dissolution du mariage découle du partage des biens communs ou indivis que le couple possède. Au Sénégal, le Code de la famille régit ce processus de répartition des biens, y compris les terrains, après la dissolution de l’union matrimoniale par divorce ou séparation. L’objectif est de permettre une répartition équitable des biens, tenant compte des droits et des contributions de chaque conjoint.
Lorsqu’un couple marié sous le régime de la communauté des biens décide de se séparer, les biens acquis pendant le mariage, y compris les terrains, sont partagés. Ce partage est basé sur la contribution de chaque époux au patrimoine commun, comme le prévoit l’article 352 du Code de la famille sénégalais. Le tribunal examine la situation et détermine, selon les apports et les besoins de chaque partie, quelle part des biens revient à chacun.
Ce cadre juridique permet ainsi aux époux de bénéficier d’une acquisition de bien (comme un terrain) à la suite de la dissolution du mariage, en garantissant une répartition juste et équitable, respectueuse des droits de chacun.
PATHÉ BA, CHIEF LEGAL ADVISOR & PARTENERSHIPS AT SEN REAL ESTATE.
