FINANCEMENT VEFA AU SENEGAL : Un risque maitrisable pour motiver les acquéreurs et dynamiser le secteur immobilier résidentiel.

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Une des problématiques majeures qu’il urge de résoudre au Sénégal porte sur le logement.

Pourtant, à l’article 8 de la Constitution du Sénégal du 22 janvier 2001, le constituant sénégalais consacre le « droit à un environnement sain ». Il est impossible de mettre en œuvre ce droit fondamental et de le faire bénéficier aux citoyens dans un Etat comme le Sénégal sans pour autant traiter la problématique d’une habitation décente.

C’est sans doute la raison d’un projet marquant, porté par le régime sortant avant les présidentielles de 2024, nommé « 100 000 Logements ».

Toute l’équation de cette question repose sur la prise en charge pérenne de ce besoin vital. Notre propos sera accès sur le Rôle des institutions financières notamment les banques sénégalaises, dans l’appui et la maintenance de ce programme aux cotés des institutions étatiques mais aussi des investisseurs privés tant au niveau local qu’international.

En effet, le rôle traditionnel de la banque est de financer l’économie.

Ainsi, il n’est guère possible soutenir une économie sans pour autant développer une conduite participative aux efforts de subsistance tel qu’accéder à un logement décent dans un environnement sain qui puisse promouvoir et stimuler les initiatives personnelles dans une perspective de croissance économique. C’est-à-dire que l’accès au logement a des effets d’entraînement importants pour le reste de l’économie.

Toutefois, il y a lieu de rappeler que la banque est enserrée dans un arsenal de normes émanant de considérations liées tant au Risque qu’à la Conformité. La couverture du risque de non-paiement occupera notre propos. Par de là, nous tenterons d’exposer les hypothèses de collaboration entre les différents protagonistes dans le sens de démontrer les solutions qui leur permettraient chacun d’y trouver son compte ; le tout pour résorber la demande croissante des citoyens.

LA BANQUE : un outil incontournable pour le financement de l’immobilier au Sénégal.

L’accès au logement et aux infrastructures immobilières ne saurait rester indifférente à la présence des institutions financières au Sénégal.

On en veut pour preuve, le ralentissement du développement du E-commerce (commerce digital). De ce fait, à l’acteur économique il lui est impossible de se passer d’un local connu à titre d’adresse, et d’un logement accessible pour soutenir son business.

Par conséquent, toutes ces réalités nécessitent réellement un soutien financier qui ne saurait provenir nulle part ailleurs que du financement externe[1] car ne pouvant être résorbé par l’autofinancement des ménages : pour ce qui concerne la prise en charge de leur besoins économiques (à ce propos consulter l’article de Alain Beitone, Christophe Rodrigueset Estelle Hemdane https://shs.cairn.info/introduction-a-l-economie-monetaire–9782100824618-page-194?lang=fr ).

En outre, l’économie au Sénégal est quasiment occupée par le secteur informel.

Cela dit, il est rapporté que le taux de bancarisation n’atteint pas un niveau satisfaisant dans l’espace UEMOA et cela s’explique par l’accès difficile des ménages aux services financiers.

Le Rapport annuel sur l’inclusion financière dans l’UEMOA, publié en 2022, « fait le point de la situation de l’inclusion financière dans les Etats membres de l’UEMOA, au cours de l’année 2021, en analysant l’évolution des sept indicateurs retenus par la Banque Centrale. Ceux-ci sont regroupés autour de trois dimensions de l’inclusion financière, à savoir « l’accès », « l’utilisation » et « l’accessibilité-prix ». (…) Concernant l’utilisation des produits et services financiers (c’est-à-dire la demande), le taux de bancarisation strict est passé de 19,0% en 2020 à 21,8% en 2021. Le taux de bancarisation élargi est ressorti à 42,4% contre 39,6% en 2020, enregistrant ainsi une progression de 2,8 points de pourcentage. »[2]

Dès lors, comment un ménage à revenus modestes pourrait-il soutenir un petit business et en même temps s’offrir le luxe de trouver un logement décent à des normes standards ?

A ce propos Yedau Ogoundele, Directrice générale de la CRRH-UEMOA disait ce qui suit : « Le frein majeur pour développer les prêts à l’habitat, c’est la difficulté d’accès à des financements à long terme pour les banques commerciales. Le financement de la Banque mondiale a permis de leur octroyer ces ressources à des taux extrêmement compétitifs, et de proposer à leurs clients des prêts hypothécaires abordables plafonnés à environ 30 000 dollars, remboursables sur 10 à 15 ans. »

Comment donc les émigrés, en plus du soutien de leur famille basé au Sénégal, pourraient-ils assurer pour eux-mêmes et leurs proches un logement décent ? pour ne citer que ceux-là.

LE PROGRAMME DES « 100 000 LOGEMENTS » UN MODELE DE SECOURS A LA COUVERTURE POUR LA BANQUE

Ici, nous rapporterons juste, en filigrane, l’essence de ce projet à partir des documents tirés des institutions dédiées.

« L’Etat du Sénégal tient à cœur son Projet des 100 mille logements sociaux. En effet, dans le cadre de la mise en œuvre dudit projet, il accorde une importance capitale à l’accompagnement des Sénégalais afin qu’ils puissent bénéficier de prêts immobiliers facilitant l’accès à un logement décent et à moindre coût, quel que soit le niveau de revenu. Et pour une « meilleure » atteinte des objectifs, le Fonds pour l’Habitat Social (FHS), qui est logé au ministère de l’Urbanisme, du Logement et de l’Hygiène publique, et le Fonds de Garantie des Investissements Prioritaires (FONGIP) ont décidé de mutualiser leurs efforts.

Ainsi, après la mise en place d’un sous-fonds de garantie dénommé Fonds de garantie pour l’accès au logement (FOGALOG) en juillet 2015, ces deux structures publiques ont paraphé une nouvelle convention portant sur la garantie des crédits acquéreurs dans le cadre du projet des 100 mille logements.

(…).
Le FOGALOG est un instrument offert aux futurs acquéreurs de logement et, est destiné à « aider les institutions financières pour couvrir une partie des risques » du crédit. Il se traduit par la mise en place de trois guichets axés sur les personnes à revenus faibles, les personnes à revenus irréguliers et, enfin, les Sénégalais de la diaspora. « Garantir » les prêts accordés par les institutions financières
Pour la patronne du FONGIP, les produits du FOGALOG ont pour objet de « garantir » les prêts accordés par les institutions financières aux personnes physiques primo accédant de nationalité sénégalaise dans le cadre dudit programme. A ce titre, Thérèse Faye Diouf renseigne que deux guichets ont été définis pour couvrir les risques financiers spécifiques des cibles. Il s’agit, d’un guichet pour les personnes physiques à savoir : les Sénégalais à revenus irréguliers, les Sénégalais de la diaspora et les salariés à revenus modestes ; et un guichet des coopératives d’habitat.
Pour finir, l’Administrateur général du FONGIP a engagé ses équipes à se « mobiliser pour la réussite totale » de ce programme qui, pour elle, est « extrêmement important pour le pays qui s’est résolument engagé dans la voie tracée par le président de la République, pour atteindre l’émergence à l’horizon 2035. »[3]

LE PROGRAMME VEFA COMME ALTERNATIVE D’ACCES COLLECTIF AUX LOGEMENTS

La Vente à l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) au SENEGAL est concrètement une convention par laquelle une personne projette d’acquérir un bien (exemple immobilier) dont la construction tenant sur un « Programme convenu » n’est pas achevée. Elle s’exécute sur plusieurs étapes moyennant le versement ponctué sur une durée légalement prévu.

Elle constitue une alternative en ce sens qu’elle permet aux acquéreurs de faire l’économie d’un marathon administratif pour trouver, acquérir et enfin construire un immeuble avec tous les désagréments qu’il est probable de rencontrer.

Cela appelle à une prise de risque des PROMOTEURS IMMOBILIERS formalisés qui, avec la collaboration de l’Etat et des institutions financières, pourront venir à bout de ces difficultés.

Il faut des programmes immobiliers de qualité pour aider à l’accès au logement qui constitue la priorité pour soulager les populations.

L’accès au crédit n’est plus compliqué à ce niveau en raison d’une couverture quasiment exhaustif du crédit sollicité à cet effet.

En effet, le crédit sollicité pourra faire l’objet de tirages échelonnés suivant l’exécution du programme à toutes ses étapes. La « réservation » consiste en une promesse unilatérale d’achat en faveur du promoteur et le crédit qu’il pourra solliciter à la banque conforte la perfection du contrat.

Il existe d’autres critères qui peuvent rassurer la banque dans la couverture du crédit.

LES GARANTIES BANCAIRES FAVORISANT LA PROMOTION DU CREDIT AUX ACQUEREURS

La principale question sur ce point est de savoir si les banques ne trouvent pas assez élevé le risque d’octroyer un crédit aux potentiels acquéreurs des programmes immobiliers VEFA.

En effet, il est évident que plusieurs facteurs participant à l’exécution et à la finalisation du contrat de réservation pourraient paraitre compromettant face à la disponibilité du crédit.

Le contrat de promotion confond la responsabilité du maitre d’ouvrage dans celle de l’Entrepreneur ou Architecte (le constructeur) suivant le Code de Construction du Sénégal 2009. Il devient ainsi garant des obligations du constructeur relatives aux : garantie de bon fonctionnement, de bon conseil etc. (L15 ; L16 ; L17).

Le risque réside sur sa vigilance en ce qui concerne les obligations d’Assurance du constructeur, mais aussi de tous contrôles administratifs et techniques, et afin de se prémunir de toutes actions en responsabilité.

Cela dit, les aléas qui planent sur la réalisation des programmes de logement sont assez révélateurs pour encourager la banque à octroyer un crédit.

Tout compte fait, plusieurs critères pourraient motiver l’accord de crédit :

• A supposer que le programme déjà publié, il est quasiment certain que le promoteur s’est couvert de garanties pour prévenir sa responsabilité. Celle-ci ne peut qu’être prise en charge par les assurances. En effet, les services d’assurances sont assez serviables au profit des entrepreneurs et architectes pour couvrir le promoteur. Et donc la garantie prévue par l’article L95 du code Construction n’apparait pas si rigoureuse que cela.

 

• A côté de cela, il y a lieu de noter que la banque du promoteur se sera fait souscrire une garantie hypothécaire pour respecter les normes prudentielles auxquelles elle est assujettie dans le cadre de la couverture des expositions[4]. Dans les contrats VEFA, il apparait que les promoteurs proposent des conditions suspensives parmi lesquelles : « la mutation de l’immeuble à leur nom » pour faire profiter la garantie à la banque.
• Par conséquent, ces derniers éléments sont présumés établir l’existence des biens objet du crédit sollicité. Qui plus est, ces éléments rassureraient une banque dans le processus d’octroie de crédit à un réservataire.

Par ailleurs, à coté de ces références, le contrat de réservation constitue un support probant de certitude de la garantie. En effet pour ce qui est des copropriétés, il est prévu une acquisition future d’un titre de propriété susceptible de constituer une garantie hypothécaire. Cela, une fois les constructions achevées et le paiement effectif.

C’est pareil lorsqu’il s’agit d’une acquisition VEFA à titre individuel sur une parcelle, car le terrain nu immatriculé ou en phase de l’être accueillera des édifications qui accroitront sa valeur.

En outre, le processus de contractualisation de la VEFA qui est l’apanage de l’office notarial accentue l’authenticité et le sérieux de la convention pour faciliter l’octroi de crédit ; par conséquent encourager l’accès aux logements.

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En somme la sécurisation des expositions de la banque, est maitrisable en ce sens qu’au Sénégal l’accès des investisseurs immobiliers, notamment des promoteurs, aux terres est assujetti à un contrôle de l’Etat et des collectivités locales. Dès lors qu’il s’agit de grands espaces de terre dédiés à des construction d’envergure destinées au logement ou à usage professionnel, industriel ou commercial, l’Etat accentue sa vigilance sur l’octroi des titres fonciers et accessoires ; de même que sur les questions de gestion d’urbanisme pour le bien être des futurs acquéreurs.

Conscient de ce qu’il ne peut résorber seul le gap qui se trouve dans le besoin en logement des citoyens, l’Etat a donc institué des mécanismes incitatifs de garantie aux financements du logement à l’exemple du FOGALOG.

Les instruments juridiques sont également à la portée des établissements financiers, notamment de crédit, pour couvrir le risque d’impayé. Le risque est élevé dans les conventions VEFA. C’est pour cette raison qu’elles font l’objet d’un encadrement légal rigoureux afin que les biens objet de la convention, se fassent authentifier avec le support du notaire.

C’est un système conçu pour encourager la demande de crédit pour les acquéreurs, mais aussi pour renforcer la sécurité des engagements en faveur des banques.

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[1]Le financement désigne toutes les opérations par lesquelles les agents économiques (ménages, entreprises, États notamment) se procurent les fonds nécessaires à la conduite de leurs activités économiques ; autrement dit, les opérations par lesquelles ces agents satisfont leurs besoins de financement. On distingue deux catégories de financement :
Le financement interne lorsque les agents peuvent utiliser les ressources financières dont ils sont propriétaires et qui découlent des revenus qu’ils ont épargnés au cours des périodes antérieures. Ce financement est mesuré par le taux d’autofinancement.
Le financement externe lorsque les agents utilisent les ressources financières mises à leur disposition par d’autres agents. Ce type de financement implique la mise en relation des agents qui sont en besoin de financement, c’est-à-dire ceux qui présentent un volume de ressources inférieur au volume de leurs dépenses avec les agents en capacité de financement qui sont dans la situation inverse.

[2] Rapport annuel sur la situation de l’Inclusion Financière dans l’UEMOA au cours de l’année 2021.  https://www.bceao.int/fr/publications/rapport-annuel-sur-la-situation-de-linclusion-financiere-dans-luemoa-au-cours-de-3

[3] https://www.fongip.sn/?p=3442 (Programme des 100 000 logements : Le FONGIP et le FHS signent une convention de gestion technique dénommée FOGALOG.)

[4] Pour ce qui est des Prêts garantis par l’immobilier commercial, Voir https://www.bceao.int/fr/reglementations/decision-ndeg013-24-06-cm-umoa-relative-au-dispositif-prudentiel-applicable-aux (Annexe Décision n°013-24-06 CM UMOA relative au dispositif prudentiel applicable aux Etablissements de Crédit)