La Fiscalité Immobilière au Sénégal : Guide Pratique pour Propriétaires et Investisseurs

La fiscalité immobilière est un élément crucial pour toute personne impliquée dans le secteur immobilier, qu’il s’agisse de propriétaires, d’investisseurs ou de locataires. Cet article vous propose une analyse approfondie de la fiscalité immobilière au Sénégal, en abordant les taxes et impôts liés à la cession d’un bien immobilier ainsi que les régimes fiscaux applicables aux revenus fonciers, que ce soit pour la location nue ou meublée.

Définition de la Fiscalité Immobilière

La fiscalité immobilière englobe l’ensemble des impôts, taxes et prélèvements associés à la propriété et à la transaction de biens immobiliers. Elle inclut diverses contributions que les propriétaires, investisseurs et parfois locataires doivent acquitter, en fonction de la nature des transactions immobilières et de l’utilisation des biens.

Taxes et Impôts Relatifs à la Cession d’un Bien Immobilier

Lors de la vente d’un bien immobilier au Sénégal, plusieurs taxes et impôts sont applicables :

1. Droits d’Enregistrement : Ces droits sont perçus lors de la mutation de propriété et sont calculés en pourcentage de la valeur de la transaction. Le taux varie généralement entre 3% et 5%.
2. Taxe de Publicité Foncière : Appliquée aux actes de mutation immobilière, elle est souvent incluse dans les droits d’enregistrement.
3. Impôt sur les Plus-Values Immobilières : Cet impôt s’applique aux gains réalisés lors de la vente d’un bien immobilier. Le taux d’imposition est de 10% sur la plus-value nette, après déduction des frais d’acquisition et des investissements effectués pour améliorer le bien. La plus-value est définie comme la différence entre le prix de cession et la valeur d’acquisition du bien, après déduction des frais et investissements.
   • Article 556 du CGI : La plus-value acquise par les terrains bâtis ou non bâtis, les droits relatifs aux mêmes immeubles et les titres miniers est soumise à une taxe de plus-value immobilière au taux de 10%. La plus-value est calculée en soustrayant la valeur d’acquisition du bien de son prix de vente.
   • Article 557 du CGI : La valeur d’acquisition inclut le prix payé pour obtenir le bien et les frais associés, fixés forfaitairement à 20% du prix d’acquisition. En l’absence de documents, la valeur est estimée par comparaison avec des biens similaires ou par estimation de l’aliénateur.
   • Article 558 du CGI : Le taux est porté à 15% pour les plus-values provenant de la cession de droits réels immobiliers portant sur des immeubles domaniaux.

Fiscalité des Revenus Fonciers

Les revenus tirés de la location de biens immobiliers sont soumis à des régimes fiscaux spécifiques selon le type de location.

Location Nue

1. Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPP) : Les revenus issus de la location nue sont soumis à l’IRPP. Le taux est progressif, basé sur le montant total des revenus locatifs. Des abattements peuvent être appliqués pour déterminer le revenu net imposable.
2. Taxe Foncière : Annuellement due par le propriétaire, cette taxe est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien.

Location Meublée

1. Impôt sur les Sociétés (IS) ou IRPP : Les revenus de la location meublée peuvent être soumis à l’IS pour les sociétés ou à l’IRPP pour les particuliers. Les taux et modalités sont semblables à ceux de la location nue, mais avec des spécificités pour les amortissements et les charges déductibles.
2. Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) : La location meublée peut être assujettie à la TVA si les revenus dépassent un certain seuil, avec un taux généralement de 18%.

Contributions Foncières

Le Code Général des Impôts (CGI) prévoit plusieurs contributions foncières :

• Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB) : Due annuellement, elle est calculée sur la valeur locative annuelle des propriétés au 1er janvier de l’année d’imposition. Le taux est de 5% pour les propriétés bâties (sauf usines et établissements industriels), et de 7,5% pour ces dernières.
  • Article 284 du CGI : La CFPB s’applique aux propriétés bâties, y compris les maisons, usines, et terrains utilisés à des fins commerciales ou industrielles. Les exonérations permanentes et temporaires sont précisées dans les articles 285 et 286.
  • Article 290 du CGI : La base imposable est la valeur locative annuelle déterminée selon la méthode cadastrale. Les taux de contribution sont fixés par les articles 294 et 295.
• Contribution Foncière des Propriétés Non Bâties : Due par le propriétaire, le possesseur ou le détenteur du sol, cette contribution est calculée sur la valeur vénale des terrains non bâtis au 1er janvier de l’année d’imposition, avec un taux de 5%.
  • Article 297 du CGI : La valeur vénale est déterminée par la méthode cadastrale ou par comparaison avec des transactions récentes de terrains similaires.
  • Article 302 du CGI : Le taux est fixé à 5% de la valeur vénale.

Surtaxe sur les Propriétés Bâties ou Insuffisamment Bâties

Dans certaines communes, notamment à Dakar et dans les chefs-lieux de régions, une surtaxe est appliquée aux terrains non bâtis ou insuffisamment bâtis, en plus des contributions foncières.

Recouvrement des Taxes Foncières au Sénégal

Les propriétaires indivis et les co-propriétaires d’un immeuble sont solidairement responsables du paiement des contributions foncières, avec des recours possibles pour récupérer les montants excédentaires. Les attestations de paiement sont nécessaires pour obtenir des permis de construire et d’autres documents administratifs.

La fiscalité immobilière au Sénégal est complexe, mais comprendre ses différents aspects permet de mieux gérer ses investissements et de se conformer aux obligations fiscales. Une planification fiscale adéquate, le respect des obligations déclaratives et la consultation de professionnels peuvent aider à optimiser les rendements et éviter les litiges avec l’administration fiscale.

Ce guide vise à fournir une vue d’ensemble utile pour les propriétaires et investisseurs immobiliers, facilitant ainsi leur compréhension des exigences fiscales en vigueur au Sénégal.